１．非区分建物を区分する登記
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）
（建物の分割、区分又は合併の登記）
第五十四条
次に掲げる登記は、表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は、申請することができない。
（・・・）
二 建物の区分の登記（表題登記がある建物又は附属建物の部分であって区分建物に該当するものを登記記録上区分建物とする登記をいう。以下同じ。）
（・・・）
２．区分建物を区分する登記
上記条文による。
【参考】
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）
第二条
この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
（・・・）
二十二 区分建物 一棟の建物の構造上区分された部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものであって、建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号。以下「区分所有法」という。）第二条第三項に規定する専有部分であるもの（区分所有法第四条第二項の規定により共用部分とされたものを含む。）をいう。
（・・・）
建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）
第二条
（・・・）
３ この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。
（・・・）
３．参考（土地について）
最判昭和３０年６月２４日
一筆の土地といえども、これを区分して、その「土地の一部」を売買の目的とすることはできる。そして右「土地の一部」が、売買の当事者間において、具体的に特定しているかぎりは、分筆手続未了前においても、買主は、右売買に因りその「土地の一部」につき所有権を取得することができるのである。
とはいえ、分筆しなければ登記することはできない。登記するためには土地の一筆を分筆した上で買主名義に所有権移転の登記をする必要がある。分筆登記には諸々のハードルがあり、分筆登記ができないリスクを織り込むべき。